Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO işbirliğiyle hayata geçirilen "Gayrimenkul Sertifikası" uygulaması, küçük yatırımcılar için konut sahibi olmanın kapılarını aralıyor. Bu yenilikçi model, peşinat ve kredi yükümlülükleri olmadan, düşük tutarlarla gayrimenkul projelerine ortak olmayı mümkün kılıyor. "Damlaya damlaya ev olur" anlayışıyla tasarlanan sistemin detayları 10 maddede açıklandı.4-8 Ağustos'ta talep toplanacak
48 ayda tamamlanacak proje kapsamında 5 bin 325 konut inşa edilecek. Projenin ilk etabında 1540 adet konut halka arz edilecek. 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında talep toplanacak.
1 sertifika fiyatı 7,59 TL
Bu konutlardan satın almak isteyen vatandaşlar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde bir sermaye piyasası aracı olan gayrimenkul sertifikasını satın alıp biriktirecek. 1 sertifika fiyatı SPK tarafından 7,59 TL olarak belirlendi.
Ev almak için ne kadar sertifika almak gerekiyor?
62 m²’lik 1+1 daireler 631 bin 516 adet, 88 m²’lik 2+1 daireler 863 bin 276 adet sertifikaya karşılık geliyor.
İşte 2+1 ve 3+1 daire fiyatları
62 m²’lik 1+1 daire için 4 milyon 793 bin 206 TL
88 m²’lik 2+1 daire için 6 milyon 552 bin 264 TL
4 milyar 744 milyon 75 bin 268 sertifika satılacak
Bu ihraç, projenin toplam 5.325 konut ve 244 ticari ünitesinden yalnızca konut niteliğindeki bağımsız bölümleri kapsamakta olup, ticari üniteler kapsam dışında tutulmuştur. Proje kapsamında gerçekleştirilecek halka arzda, gayrimenkul yatırımını geniş bir yatırımcı kitlesi için ulaşılabilir kılan birim fiyat 7,59 TL olarak belirlenmiştir. Bu çerçevede, ilk etapta projenin A Etabı kapsamında sertifika ile finanse edilmesi öngörülen 1.540 Bağımsız Bölüme ilişkin 14.599.226.657,07 TL değerli 1.923.481.773 adet sertifikanın ihracı planlanmaktadır.
Yatırımcılardan gelecek talep doğrultusunda ek satış hakkının kullanılması durumunda ise B Etabı kapsamında sertifika ile finanse edilmesi öngörülen 674 Bağımsız Bölümün eklenmesi ile toplam arz büyüklüğünün 2.214 adet Bağımsız Bölüme, 21.408.304.627,05 TL değere ve 2.820.593.495 adet sertifikaya ulaşması öngörülmektedir. Gerçekleştirilecek olan ilk halka arz, ile ek satışla birlikte A ve B Etabı'nda yer alan ve 1+1'den 4+1'e kadar çeşitli tiplerde olan 2.214 adet konutun finansmanını sağlayacaktır.
Yatırıma başlamak için alt veya üst limit var mı?
Herhangi bir üst limit yoktur. Alt limit ise sadece bir adet sertifika bedelidir. Yani 7,59 TL ile bu büyük yatırıma ilk adımı atabilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası değerini anlık olarak nasıl takip edebilirim?
Gayrimenkul Sertifikanızın değerini yatırım hesabınız veya finans uygulamaları üzerinden anlık olarak takip edebilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası yatırımında faiz veya düzenli taksit ödemesi var mı?
Bu yatırım modelinde peşinat, taksit ya da faiz gibi geleneksel ödeme yükümlülükleri bulunmaz. Tamamen kendi bütçenize göre, dilediğiniz zaman alım yapabilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası alım-satım işlemleri için masraf veya komisyon ödeyecek miyim?
Tıpkı hisse senedi işlemlerinde olduğu gibi, Gayrimenkul Sertifikası alım-satımında da aracı kurumun belirlediği işlem komisyonları ve Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ücretleri gibi yasal masraflar olabilir.
1+1 konut tipi için satış fiyatı 4.793.000 gerekli sertifika adedi 631.516
2+1 satış fiyatı 6.552.000 gerekli sertifika adedi 863.276
3+1 satış fiyatı 10.511.000 gerekli sertifika adedi 1.138.916
4+1 satış adedi 13.915.000 gerekli sertifika adedi 1.883.345
Not: Gayrimenkul sertifikası halka arz adet fiyatı 7 lira 59 kuruş.
Gayrimenkul Sertifikası değer kaybederse ne olur?
Gayrimenkul Sertifikaları, tıpkı Borsa İstanbul'da işlem gören diğer menkul kıymetler gibi, arz-talep dengesi ve genel piyasa koşullarına bağlı olarak fiyat dalgalanmaları yaşayabilir. Ancak, Gayrimenkul Sertifikası'nı diğerlerinden ayıran temel bir özellik bulunmaktadır: Sertifika, somut bir gayrimenkul projesinin payını temsil eder.
Biriktirdiğim sertifikalarla nasıl ev sahibi olurum? Asli Edim nedir?
Asli Edim, almak istediğiniz konut için gerekli olan Gayrimenkul Sertifikası adedine ulaştığınızda, proje sonunda konutun tapusunu alma hakkınızdır. Hedeflediğiniz daire için gereken sertifika adedine ulaştığınızda bu hakkı kullanmak için başvurabilirsiniz.
Her daire için aynı sayıda mı sertifika gerekir? Şerefiye farkı ne anlama geliyor?
Her daireye ilişkin sertifika sayısı farklıdır. Dairenin katı, cephesi, manzarası gibi özellikleri nedeniyle oluşan değer farkına şerefiye farkı denir. Bu fark, o daire için gereken sertifika adetlerinin belirlenmesi sırasında dikkate alınır.
Almak istediğim ev için gereken Gayrimenkul Sertifika sayısını nereden öğrenebilirim?
Her bir daire için kaç sertifika gerektiği bilgisi, halka arz sürecinde yayınlanan izahname seti eklerinde ve projenin resmi web sitesinde şeffaf bir şekilde paylaşılacaktır.
1- YENİ SİSTEMİN AMACI NEDİR?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, peşinat ve kredi gibi yükümlülükleri karşılayamayan vatandaşların konut sahibi olabilmesini sağlamak amacıyla yeni bir modeli devreye aldı.
"Damlaya damlaya ev olur" anlayışıyla geliştirilen sistem, küçük birikimlerle gayrimenkul yatırımı yapma imkanı sunuyor.
Bu model, vatandaşların konut sahibi olma imkanını artırmayı ve kira fiyatlarının dengelenmesini amaçlıyor. Peşinat ve kredi yükümlülüğü olmadan küçük birikimlerle yatırım yapılabilen sistem, konuta erişimde kolaylık sağlayarak toplumun geniş kesimlerine hitap ediyor.
2- UYGULAMA NASIL İŞLEYECEK?
TOKİ ve Emlak Konut güvencesiyle hayata geçirilen sistemde, vatandaşlar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetimindeki gayrimenkul sertifikalarını bütçelerine uygun şekilde satın alabilecek.
Sertifikalar Borsa İstanbul'da işlem görecek. Alt veya üst limit bulunmadan isteyen herkes bu yatırım modeline katılabilecek.
3- SERTİFİKALAR NE ZAMAN VE NASIL SATIŞA SUNULACAK?
Sertifikalar, 7 lira 59 kuruş fiyatla 4-8 Ağustos tarihleri arasında talep toplama yoluyla halka arz edilecek. 11 Ağustos'tan itibaren ise Borsa İstanbul'da alınıp satılabilecek.
4- HANGİ PROJEYE YATIRIM YAPILACAK?
İlk uygulama, İstanbul Başakşehir'de inşa edilecek Damla Kent Evleri projesiyle başlatılıyor.
Projede toplam 5 bin 325 konut yer alacak. İlk etapta 1540 konut için sertifika satışı yapılacak.
İnşaat 1 Ekim'de başlayacak ve 4 Şubat 2029'da tamamlanacak.
5- SERTİFİKALAR NASIL DEĞERLENDİRİLECEK?
Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılarına üç ayrı kazanç modeli sunuyor:
Asli Edim (Konut Sahipliği): Yatırımcılar belirli sayıda sertifika biriktirerek doğrudan konut sahibi olabiliyor. Bu süreç 5 Şubat 2026-4 Ağustos 2028 tarihleri arasında işleyecek.
Tali Edim (Gelir Ortaklığı): Yeterli sayıda sertifikaya ulaşamayan yatırımcılar, proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan elde edilen gelirden pay alacak.
Satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80'i oranında satın alınacak. Nakit ödemeler 8 Ağustos 2029'da yapılacak.
Borsa Alım-Satım: Sertifikalar, Borsa İstanbul'da işlem görerek yatırımcılara diledikleri anda alım-satım yapma ve fiyat artışından kazanç elde etme imkanı tanıyor.
6- BİRDEN FAZLA KİŞİ BİR KONUTA ORTAK OLABİLİR Mİ?
Sistem, paylı mülkiyet esasına dayalı olarak birden fazla kişinin aynı konut için yeterli miktarda sertifika biriktirerek ortak olmasına imkan sağlıyor.
Evin toplam değerine denk gelen sertifika adedi toplandığında, hisse oranlarına göre tapu devri yapılabiliyor. Bu sayede eşler ya da birden fazla yatırımcı birlikte konut sahibi olabiliyor.
7- YALNIZCA İSTANBUL'DA YAŞAYANLAR MI BAŞVURABİLECEK?
Gayrimenkul Sertifikası uygulamasında ikametgah şartı bulunmuyor. Türkiye'nin farklı şehirlerinde yaşayan yatırımcılar da yetkili aracı kurumlar üzerinden hesap açarak sertifika alımına katılabiliyor. Böylece İstanbul'daki projelere ülke genelinden yatırım yapılabiliyor.
8- HER DAİRE AYNI FİYATTA MI?
Şerefiye farkıyla dairelerin bulunduğu kat ve cephe gibi özelliklerine göre fiyatları ve dolayısıyla sertifika adetleri, konutlara göre farklılık gösterecek.
9- PROJE TAMAMLANMADAN ÖNCE KONUTUMU SEÇEBİLİR MİYİM?
Sertifika adediyle bir konutun değerine ulaşan yatırımcılar, projenin 6'ncı ayından itibaren başlayacak asli edim talep sürecinde başvuru yaparak istedikleri konutu seçebilecek.
10- GAYRİMENKUL SERTİFİKASI UYGULAMASI YALNIZCA BU PROJEYE Mİ ÖZEL?
Damla Kent, sistemin ilk uygulama projesi olarak hayata geçirilecek.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun açıklamalarına göre, modelin önümüzdeki dönemde Türkiye'nin farklı illerindeki projelerde de yaygınlaştırılması hedefleniyor. Böylece sistemin daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşması planlanıyor.
